Od zakupu projektu do uzyskania pozwolenia na budowę. Przewodnik krok po kroku

Co to jest projekt gotowy i co zawiera?

Projekt gotowy (typowy) to projekt obiektu budowlanego (domu, garażu, magazynu itd.) stworzony z myślą o klientach, którzy szukają rozwiązań sprawdzonych i niezbyt drogich. Gotowe projekty są sprzedawane z prawem do jednorazowej realizacji. Jeśli zdecydujemy się na zakup takiej dokumentacji, możemy wykorzystać projekt tylko jeden raz. Nie możemy go też sprzedać ani kopiować bez zgody autora.

Gotowy projekt domu

Kompletna dokumentacja, jaką otrzymuje klient po zakupie projektu gotowego, zawiera 4 identyczne egzemplarze. Będą one potrzebne podczas załatwiania wszystkich formalności. W skład każdego egzemplarza wchodzą trzy części:

CZĘŚĆ ARCHITEKTONICZNA

Składa się z części opisowej i rysunkowej. Opis techniczny przedstawia założenia funkcjonalne budynku, zestawienia podstawowych wielkości takich jak metraż poszczególnych pomieszczeń, kubatura budynku, wysokość etc., oraz przyjęte rozwiązania technologiczne i materiałowe.

Część rysunkowa to w zależności od typu projektu rzuty fundamentów, piwnicy, parteru, wszystkich pięter czy poddasza, przekroje (zazwyczaj zarówno poprzeczne, jak i podłużne), elewacje. W Formie rysunkowej przedstawione są też zestawienia stolarki okiennej i drzwiowej.

CZĘŚĆ KONSTRUKCYJNA

Opis konstrukcji obejmuje wszystkie niezbędne obliczenia statyczne, elementy konstrukcji dobrane na podstawie tychże obliczeń oraz przyjęte rozwiązania technologiczno-materiałowe.

Część rysunkowa przedstawia ilość, sposób oraz rozmieszczenie zbrojenia w elementach żelbetowych, konstrukcję dachu itp.

CZĘŚĆ INSTALACYJNA

Opis techniczny zawiera proponowane rozwiązania technologiczno – materiałowe.

Część rysunkowa to: schematy instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania oraz instalacje gazowe czy klimatyzacyjne przedstawione na rzutach kondygnacji, których dotyczą.

Rysunki instalacji to propozycja projektantów, zazwyczaj każdy inwestor dostosowuje je do własnych potrzeb (np. ustalając miejsca gniazdek elektrycznych, włączników, zlewu, muszli klozetowej czy umywalki itd.)

Załącznikiem do tej części są kopie uprawnienia projektantów, które stanowią swoistą gwarancję dla inwestora i urzędników, że instalacje zostały zaprojektowane przez fachowców.

Adaptacja projektu

Zgodnie z zapisami Prawa Budowlanego projekt gotowy musi zostać zaadaptowany do lokalnych warunków, tj. wrysowany w plan działki (na mapie do celów projektowych) zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Sam budynek musi spełniać wymogi lokalne wynikające z warunków pogodowych i klimatycznych, występujących na danym terenie. Wszystkie te działania spoczywają na architekcie adaptującym, który zostaje wyznaczony (wynajęty) przez inwestora, który zakupił projekt.

Do podstawowych obowiązków architekta adaptującego należy:

• sprawdzenie zgodności projektu z Warunkami Zabudowy lub Wypisem z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, (powinien to zrobić jeszcze przed zakupem projektu przez inwestora)
• określenie głębokości posadowienia fundamentów oraz sprawdzenie ich pod kątem warunków geologicznych,
• dostosowanie więźby dachowej do regionalnie obowiązujących stref obciążeń śniegiem i wiatrem,
• sprawdzenie instalacji pod kątem dostępności sieci przesyłowych oraz zaprojektowaniem rozwiązań alternatywnych w przypadku ich braku,

Konieczne jest również sporządzenie projektu zagospodarowania terenu z naniesionym projektowanym budynkiem oraz instalacjami doprowadzającymi media lub ich alternatywami (np. jeśli nie ma możliwości podłączenia się do sieci kanalizacyjnej, trzeba będzie zaprojektować szambo lub przydomową oczyszczalnię itd.) na mapie geodezyjnej przeznaczonej do celów projektowych.

Architekt adaptujący przejmuje obowiązki głównego projektanta budynku i ponosi całkowitą odpowiedzialność za projekt, dlatego adaptacja może być wykonana jedynie przez osobę do tego uprawnioną.

UWAGA! Tylko projekt po adaptacji może być złożony z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę!

Zmiany w projekcie gotowym

Do każdego zakupionego projektu bezpłatnie dołączana jest zgoda na zmiany. Zmiany podzielić można na dwa typy – istotne i nieistotne.

Pierwsza grupa to zmiany, które zmieniają wielkość budynku, ilość i rozmieszczenie otworów okiennych i drzwiowych, zmieniające geometrie dachu (kąt nachylenia dachu, ilość i kształt połaci). Zmiany takie muszą być naniesione na projekt przed wydaniem pozwolenia na budowę, a ich wprowadzenie opieczętowane przez uprawnionych projektantów.

Zmiany nieistotne wprowadzać można nawet w trakcie budowy. Ważne jest, by zostały naniesione w projekcie na czerwono i zapisane w dzienniku budowy. Wprowadzenie takich zmian nie wymaga złożenia projektu zmiennego. Do zmian takich należy np. zmiana układu ścian działowych, zmiana kolorystyki budynku (pod warunkiem że jest ona zgodna z ustaleniami MPZP lub WZ), zmiana technologii wykonania (np. typu pustaków czy decyzja o budowie z prefabrykatów).

Pozwolenie na budowę

Wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę składamy w starostwie powiatowym. Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę nie wolno rozpocząć żadnych prac budowlanych.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami i zaświadczeniami,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do niego oraz z bilansem terenu wykonanymi przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej przeznaczonej do celów projektowych (w skali 1:500),
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• decyzję o warunkach zabudowy / wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
• wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów,
• warunki techniczne dostawy mediów,
• decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (konieczna dla gruntów klasy I-III),
• badania geologiczne wykonane pod posadowienie budynku,
• inne wymagane dokumenty (narzucone np. z uwagi na ochronę środowiska,  konserwatorską itd.),
• znaki opłaty skarbowej.

UWAGA! Rozpoczęcie budowy należy zgłosić na stosownym formularzu do urzędu!

W większości biur projektowych, przy zakupie projektu otrzymasz tablicę i dziennik budowy, które są konieczne do formalnego rozpoczęcia prac. Pamiętaj, że dziennik musisz zarejestrować w urzędzie! Powodzenia z budową!